VHT törvény és tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog
Fedezze fel a VHT törvény titkait: hogyan védheti meg érdekeit a végrehajtási eljárásokban és érvényesítheti jogait.
A VHT törvény alkalmazása végrehajtási eljárásokban
A VHT törvény jelentősége
A bírósági végrehajtásról szóló VHT törvény Magyarország jogrendszerének egyik kulcsfontosságú eleme, amely a jogerős bírósági döntések és más végrehajtható okiratok érvényesítésének menetét szabályozza. Ez a jogszabály adja meg azt a keretrendszert, amelyen belül a végrehajtók eljárhatnak annak érdekében, hogy a jogosultak hozzájussanak követeléseikhez. A VHT törvény pontos ismerete mind az adósok, mind a követelést érvényesítők számára rendkívül fontos, hiszen ez határozza meg jogaikat és kötelezettségeiket az eljárás során.
Elévülési szabályok a VHT törvényben
Az egyik legfontosabb kérdés, amelyet a VHT törvény szabályoz, a végrehajtási jog elévülése. A végrehajtási jog főszabály szerint a végrehajtandó követeléssel együtt évül el. Amennyiben az adós úgy véli, hogy a vele szemben folytatott végrehajtási eljárás már elévült, erre hivatkozhat a végrehajtási eljárás során. Az elévülésre hivatkozás azonban nem automatikusan szünteti meg a végrehajtási eljárást, hanem meghatározott eljárásrend szerint kell bizonyítani annak bekövetkezését.
A VHT 41. § szerinti eljárás lépései
A VHT törvény 41. §-a egy különleges eljárást biztosít az adósok számára. Ha az adós a végrehajtási eljárás során okirattal valószínűsíti, hogy a végrehajtandó követelés alaptalan, azt már teljesítették, az egyébként megszűnt, vagy elévült, akkor kérheti a végrehajtótól, hogy a végrehajtást kérőt nyilatkozatra hívja fel. Ez az eljárás a végrehajtás megszüntetése iránti per előfeltétele, hiszen csak akkor indítható meg a bírósági per, ha előzetesen ezt a lépést az adós megtette.
A végrehajtó a beérkezett kérelmet továbbítja a végrehajtást kérőnek, aki 15 napon belül köteles nyilatkozni a követelés fennállásáról. Ha a végrehajtást kérő elismeri az adós állítását, a végrehajtási eljárás befejeződik. Ha viszont vitatja azt, vagy nem nyilatkozik határidőben, az adósnak bírósághoz kell fordulnia végrehajtás megszüntetése iránti keresettel.
Gyakorlati tanácsok a VHT törvény alkalmazásához
A gyakorlatban célszerű a VHT 41. § szerinti eljárás előtt a végrehajtási eljárás iratanyagát megismerni, különös tekintettel az eljárás során keletkezett utóirat listára. Ez alapján lehet megállapítani, hogy történtek-e olyan végrehajtási cselekmények, amelyek az elévülést megszakították. A megfelelő jogi képviselet igénybevétele ebben az esetben különösen fontos lehet, hiszen az elévülési szabályok értelmezése és alkalmazása komoly jogi szaktudást igényel.
A tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog jelentősége 2025-től
Az új jogintézmény lényege
A 2025. január 15-től hatályos ingatlan-nyilvántartási szabályok egyik legfontosabb újítása a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bevezetése. Ez az új jogintézmény felváltja a korábbi függőben tartás és tulajdonjog-fenntartás rendszerét, amely évtizedekig biztosította az ingatlan adásvételi tranzakciók biztonságát. A változás célja az eljárások egyszerűsítése és az ügyfelek számára átláthatóbb rendszer kialakítása, miközben továbbra is védelmet nyújt mind az eladó, mind a vevő számára.
Előnyök a vevő szempontjából
A tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog különösen azokban az esetekben jelent előnyt, amikor a vevő részletfizetéssel vásárolja meg az ingatlant. A vevői jog bejegyzése az ingatlan tulajdoni lapjára biztosítja, hogy az eladó a teljes vételár megfizetéséig nem idegenítheti el és nem terhelheti meg az ingatlant a vevő hozzájárulása nélkül. Ez a védelem hat hónapos időtartamra automatikus felfüggesztést is eredményez minden más bejegyzési kérelem esetében, így a végrehajtási jogok bejegyzése ellen is védelmet nyújt.
Eljárási változások
A tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése két lépésben történik. Először a vevői jog kerül bejegyzésre, majd a teljes vételár megfizetését követően a tulajdonjog. Fontos újdonság, hogy a földhivatali díjat mindkét lépésnél meg kell fizetni, ami többletköltséget jelent a korábbi rendszerhez képest. A vevői jog határozott időre – maximum 5 évre – jegyezhető be, vagy határozatlan időre, amely esetben a földhivatal automatikusan 5 éves időtartamra jegyzi be azt.
Időbeli korlátok és határidők
Hat hónap elteltével a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog jellege megváltozik, és elidegenítési és terhelési tilalomként érvényesül tovább. Ez praktikusan azt jelenti, hogy ha az eladó ezt követően el akarja adni vagy meg akarja terhelni az ingatlant, ehhez a vevő előzetes hozzájárulására van szükség. Ez a konstrukció egyrészt védi a vevő érdekeit, másrészt lehetőséget ad a feleknek arra, hogy a részletfizetés teljes időtartama alatt fenntartsák a jogi védelmet.
Az ingatlan adásvételi szerződésekben tehát 2025-től már nem a régi típusú tulajdonjog-fenntartás vagy függőben tartás szerepel, hanem az új jogintézmény, amely azonos védelmet biztosít, de eltérő eljárási szabályok szerint. Az ügyvédek szerepe továbbra is kulcsfontosságú marad abban, hogy az új szabályoknak megfelelően készítsék el a szerződéseket és tájékoztassák ügyfeleiket a változásokról.
